Сдача недвижимости в аренду. Два года спустя.

Вот уже два года прошло с того времени, как я сдал свой четырехспальный дом в городе Беллингем, штат Вашигтон. Два года моей внутренней борьбы - продать или не продать - в это время вернулись мне кругленькой суммой, и если я еще года два буду колебаться, то набежит сумма выше, чем возможная прибыль от продажи, так что спешить некуда!

Дом, еще когда я покупал его в 2014м году, изначально планировался, как инвестиционная недвижимость - я планировал даже не въезжать в него, продолжая жить в аренде и накапливая при этом капитал на второй дом, но... но мы ждали рождения нашего первенца и решили все-таки въехать в свой дом для более комфортного появления на свет нашего сынишки!
Я уже как-то рассказывал, что три года проживания в доме обошлись мне в $651 (или $18 в месяц), и вот год назад посчитал, что за первый год сдачи дома он принес мне [чистыми] $12,485.



Теперь же, по прошествию второго года можно посчитать, о каких суммах мы говорим в этот раз и выгоднее ли стало сдавать дом, или может пора закрывать лавочку!

Напомню, что из цифр, которыми я буду оперировать, уже вычтен процент компании-менеджеру, а также вычтены суммы текущих ремонтов а-ля двери/водопроводного крана/розетки и так далее. Если в доме что-то ломалось, то менеджер решал этот вопрос а деньги, что я раз в месяц получал на свой банковский счет, приходили уже за вычетом этой суммы.

Итак, год второй!

В течении года я получил двенадцать платежей общей суммой в $21,955. Кто помнит цифры из прошлого года (или сходил по ссылке), тот видит некоторый рост. Рост связан с тем, что я немного поднял цену аренды, и на сегодняшний день сдаю дом за $2,050 в месяц. Я и дальше планирую поднимать цену, но примерно на столько, на сколько увеличивается мой платеж по обязательствам - который зависит от налога на землю и цены страховки (3% роста). Мне много не надо, но цифру я хотел бы видеть стабильную. Есть еще небольшой рост цены (2%), куда я закладываю "игнорирование" инфляции.

Так вот, за этот самый налог, страховку и за обслуживание кредита за год я заплатил $12,228.
Ну и сумма, что за этот период попала в "тело кредита" - сумма, на которую уменьшилась моя задолженность перед банком - равна была $3,691.

Итого, за последние 12 месяцев, пока я сдавал свой дом, я получил $21,955 - $12,228 + $3,691 = 13,418 чистого дохода - часть в виде выкупленной доли, часть - в виде наличных. Получается, этот источник пассивного дохода принесит мне $1,118 каждый месяц.

Как и в прошлый раз, можно посчитать ROI (Return of Investment) за период - он будет равен:

13,418 / 12,228 * 100 = 110%

Да, рост к прошлому году, "кто бы мог подумать".



Стоит ли говорить, что после еще более успешного второго года я выдергиваю деньги из других мест, куда я их инвестировал раньше и направляю всё в недвижимость? ИМО, выводить деньги из недвижимости я не буду никогда буду не скоро! Чтобы немного увеличить суммы, о которых идет речь (как будто роста ежемесячного дохода на 7% по сравнению к прошлому периоду мне мало!), я с первого сентября сдал и свою квартиру в Альбукерке, переехав при этом в третий дом, который на этот раз купил вообще без банковских инструментов - за наличку! Тут (в Альбукерке) ROI, увы не такой космичный, но тем не менее пассивный доход увеличивается.

Теперь у меня два варианта развития событий - либо работать над тем, чтобы побыстрее погасить задолженность перед банками и соответственно увеличить свою прибыль, либо продолжать увеличивать портфолио домов - покупать четвертый, пятый и так далее дом до тех пор, пока так или иначе 100% моих затрат не будут покрыты из пассивных источников дохода.

Навскидку, не считая, думаю речь идет о восемнадцати месяцах. Восемнадцать месяцев до полной ФН, вот это я понимаю - результат!