Lord_Ehrgeiz

Поскольку сегодня я закрыл сделку со своим четвёртым (шестым) домом, стоит вкратце взглянуть на всю эту многоходовку. Мне нравится называть то, что я делаю - "Lord_Ehrgeiz", это мой ник-нэйм в интернетах.

Итак, в начале 2012го года мы с супругой (мне на тот момент было 27, ей - 23) без легкоконвертируемых специальностей ступили на американскую землю. Начали мы очень медленно и всю нашу многоходовку, которая длилась почти девять лет можно было провернуть как минимум на два года быстрее. 

Мы на тот момент не имели чёткого плана развития нашей жизни в США и говорили банальщину вроде "мы сюда приехали ради детей" или "получим гражданство и сделаем гринки родителям". 

Тем не менее без особой на то причины мы ушли в дикую экономию и сделали две вещи одновременно:

1). Я работал, как проклятый. 

У меня где-то валялись мои часы за 12-14гг и это был какой-то тихий ужас. Были недели, когда я работал по 60+ часов, меньше 50ти (если переработки разрешали) не было практически никогда. Если не разрешали выйти работать в Субботу, я приходил на работу в будние дни на пол часа раньше. 30 минут - $7.

2). Супруга, которая тоже работала на почти полной занятости - училась в местном колледже на бухгалтера.

Наш хитрый план на то время состоял в том, что один работает, второй учится, как второй выучится и найдёт работу за $15+ (напомню, речь о 12-14гг), то учиться пойдёт первый. Увы и ах, я учиться так и не пошёл. Дело в том, что у меня начался карьерный рост, который закончился с зарплатой в $40,000 в год плюс все плюшки вроде "401К матч", страховка, отпускные и даже оплачиваемые больничные (что как оказалось довольно большая редкость в США).

Как многие, наверное знают, в 14м году я много начал изучать вопрос Финансовой Независимости и мы сделали первый шаг в нашей многоходовке.

Шаг номер один: покупка максимально большого дома в Беллингеме, штат Вашингтон, в ипотеку. Поскольку через пару месяцев после покупки дома супруга моя уволилась с работы так как собиралась рожать нашего первенца, то пару месяцев ситуация была довольно шаткая - ипотека + PMI стоила $1,219 в месяц, коммунальные в среднем $250 в месяц. Зарплата у меня была что-то около $12 в час, то есть 1,800-2,000 в месяц в зависимости от переработок. Очень близко, но пронесло.

Шаг номер два, сразу после первого: сдать в аренду одну-две-три комнаты в доме. В тот момент, как были сданы три комнаты, жить в ипотечном доме стало дешевле, чем в арендной квартире до его покупки, то есть началось более агрессивное накопление капитала.

Шаг номер три: увеличить цену за аренду: две комнаты мы сдавали за $625 (каждую) и одну за $250. Вся и более ипотека была покрыта из кармана квартирантов - мы жили в доме полностью бесплатно, а он понемногу становился нашим. 

Шаг номер четыре: как только мы поняли, что дальнейшее накопление капитала будет идти "медленно но уверенно", мы решили, что пора делать пробный выход на ФН и чтобы воспользоваться рычагом, за месяц до увольнения я взял в своём банке ещё один заём помимо ипотеки - "ХИЛОК" на $30,000.

В этот момент я увольняюсь с работы в $40,000 и мы имеем пассивный доход в размере $1,400 и ежемесячным обязательным платежём в 1,250.

Шаг номер пять: покупка односпальной квартиры в Альбукерке, штат Нью Мексико, и переезд.

Естественно, следующий шаг, поскольку кредиты нам теперь надолго не были доступны - это снова увеличение дохода от аренды. Для того, чтобы эту аренду увеличить, нам нужно было съехать из своего дома и переехать в квартиру. Дом начал приносить $1,850 при тех же затратах, что и ранее.

Шаг номер шесть: работа в режиме on/off, "дуракаваляние", время с семьёй - называйте как хотите. В период с 2017го по 2019й год мы с супругой работали до смешного мало, когда работа надоедала - мы увольнялись, ездили отдыхать в Европу и в общем-то мало заботились о продвижении плана о ФН. Ну и колличество детей дошло до трёх. 

Погодок. 

15, 16, и 17гг рождения. 

Очень хорошо, ИМО, что мы в этот период практически не работали, так как одному родителю справится с тремя ребятишками было бы... сложновато.

Шаг номер семь: покупка нового дома и сдача квартиры в аренду. "Rinse and repeat", как говорят американцы. Если что-то работает, повторить последние два шага.

Поднакопив деньжат мы купили совершенно угробленный дом за $13,000 в штате Индиана и снова переехали. Соответственно, получилось сдать квартиру, что вывело пассивный доход на новый уровень - $2,400 в месяц. Ну и обязательные расходы в месяц все же тоже были крупными - примерно $1,450. Вроде всё хорошо, чистыми получалось около $1,000 в месяц, жилищный вопрос был [так себе] решён, мы снова перешли а режим "on/off". Пару месяцев поработал я, пару месяцев - супруга. По очереди. Ну и основной финт ушами - продажа недвижимости.

Шаг номер восемь: продажа недвижимости.

Мы продали и квартиру, и дом, полностью избавившись от ежемесячных платежей. Недвижимость мы продали выгодно, денег хватило и на то, чтобы закрыть долги, и ещё осталось. Много.

Шаг номер девять: покупка "дома для себя".

Всё, никаких больше студентов, квартирантов, отказов себе в чём либо - берём то, что хотим. Хотим мы три спальни, две ванны, паркет, забор, и двор в 0.4 акра земли? Пожалуйста!

Шаг номер десять: и снова ипотека.

Пока я работал на очередной своей "on" работе, я снова взял долг, размер долга - $30,000. Решили подстраховаться, на всякий случай.

Шаг номер одинадцать: и снова покупка недвижимости.

Сегодня я закрывал сделку со своим четвёртым (шестым, если считать два проданных) домом.

В одном мы живём.

Один - сдаём.

Один - тот самый, за $13,000, без которого не получилось бы сдавать квартиру, а затем и вовсе - продать квартиру, мы хотели бы [невыгодно] продать, просто чтобы освободить наличку. Но может и сдадим, скоро посмотрим. Пока что я вложил в него около $32,000 и продать его за $45,000 точно не удастся.

Один, который купили, собираемся сдавать в ближайшем будущем.

Итого, если сегодняшний домом будет сдан с Нового Года, расклад такой:

Ежемесячные обязательные расходы (связанные с недвижимостью): 

$216 за ипотеку

$200 за налог на недвижимость (всё четыре штуки)

$100 за страховку (на две есть, на две - нет)

Ожидаемый доход, если сданы три дома:

$2,000

Остальные расходы: 

$250-400 - продукты питания

$250 - коммунальные услуги

$100 - хознужды, отдых 

$100 - другое

Всё.

Всё, больше ничего не нужно. 

Финансовая Независимость готова - полное отключение от системы. Работа из дома (если хочется), хобби, огород, дети, семья, всё. 100% свободы, никаких больше '9 till 5 till 65". И на всё про всё - [не полные] девять лет.

Вот так, господа читатели. 

Да, сейчас начинаем следующий этап - ведь каждый конец это всего-навсего новое начало. Дальше должно быть ещё веселее, но это уже другая история.

Если есть вопросы (по существу), обязательно постараюсь ответить.

Да, последнее.

Если бы мы не делали "house hacking", ничего бы не получилось.

Если бы мы купили хотя бы одно авто, ничего бы не получилось.

Если бы не работали первые четыре года в США, как проклятые - ничего бы не получилось.

А так, слава Богу, всё получилось даже лучше, чем мы мечтали.