Три дома в США без кредитов

 26 Августа 2017го года я переехал из своего дома в штате Вашингтон и начал сдавать его в аренду на 100%. До этого, пока я проживал в доме, я сдавал пустующие комнаты, так как мне и моей семье хватало одной-двух. Почитать о том, сколько денег можно получить за сдачу комнат можно тут: клац.

За два первых года 100% аренда через компанию-менеджера, которая занималась всей документацией, проверкой потенциальных жильцов на вшивость и деньгами (сбором денег с квартирантов, перевод денег мне на счёт в банке), я заработал [чистыми] $12,485 и $13,418.

Всё это время я взволновано поглядывал на неустанно растущую цену дома, в прошлогодней статье это волнение прослеживается невооружённым глазом.

Из-за ошибки и невнимательности менеджера, в начале 2020го года был подписан новый договор с жильцами до конца Июля 2020го года с той же ценой - $2,050 в месяц. Прошлогодняя цена меня не устраивала, поскольку уменьшала мою прибыль - выросла сумма налога на недвижимость и цена страховки, но я ничего не мог с этим поделать, так как менеджер всё подписала и квартиранты засели там на пол года. 

В это время один из квартирантов предложил мне купить мой дом, а мы нервно отказали, всё поглядывая на цены. Затем весной штат Вашингтон закрыли, а студенты - мои основные клиенты - начали разъезжаться по родителям-друзьям, делая мою затею с арендой довольно шаткой! Забегая наперёд, скажу что у нас не было не одного пропущенного платежа и деньги поступали регулярно и в полном объёме, но на тот момент мы крепко струхнули. И, видя всё так же продолжающийся рост цены, мы начали диалог с квартирантом. Он почему-то расчитывал на совершенно невменяемую скидку, и, пободавшись с ним месяц, мы ему отказали, а затем выставили дом на продажу за $380,000. Буквально в первую же неделю у нас было несколько сотен просмотров и три желающих посмотреть дом. Я потирал ручки, предвкушая торг на повышение, но не тут то было!

Квартирант, редиска, видимо от злости и обиды за то, что у него таких денег на покупку нет, заперся внутри и отказался впускать агента и покупателей, мотивируя это КОВИДом и опасениями за свою жизнь.

На деле же субъект этот занялся субарендой (в доме официально числились два жильца, но стояло как минимум пять машин), и поскольку это незаконно и нарушает контракт, боялся что его выпрут из дома. Всё уговоры о том, что есть покупатели-инвесторы, которые почти 100% разрешат ему остаться, на него не действовали. Каком-то чудом за месяц времени мы показали дом одному единстнному покупателю, но квартирант 20 минут рассказывал ему о том, какой этот дом плохой, и как его невыгодно покупать - и нам даже предложение о покупке не пришло.

Злости моей не было предела!

И вот, в начале Июня горе-губернатор штата выдал наконец поправку к своему "меморандуму об аренде", разрешающую мне выселить жильца в том случае, если я планирую въехать в дом сам или же продавать его. Неделя бодания с моим менеджером привела к тому, что они таки отослали жильцам "60 days notice", мол съезжайте до конца Июля. Менеджер не хотела этого делать, мотивируя это тем, что договор и так до конца Июля, но мы заставили ее это сделать.

Уже не важно было, продам я дом или нет, но для меня делом принципа стало избавление от этого жильца-вредителя! Более того, даже если бы дом продать не удалось, сделав косметический ремонт я в Сентябре мог бы впустить новых жильцов, но уже по новой цене, $2,200 в месяц - чтобы компенсировать свою недополученную прибыль.

Жильцы приутихли, дом никого больше не интересовал - так как простоял на рынке несколько месяцев и ни разу даже не ушел в "процес торга", чем отпугивал потенциальных покупателей. Ведь кажется, если дом долго стоит на рынке - значит что-то с ним не так... Сам так всегда считаю!

Но вот месяц назад, когда главного квартиранта не было дома, мимо прогуливался сосед. Видя табличку "продается", он постучал в дверь, а более мелкий квартирант-студент его впустил!

Посмотрев дом, сосед решил, что это отличная сделка и - ура! - сделал на предложение! Немного попереписывавшись с ним, мы закончили переговоры на том, что:

1. Окончательная цена сделки $343,000

2. Несмотря на результаты инспекции/оценки мы не будем делать никакие ремонты и не будем менять цену.

3. Закрытие сделки будет 11 Августа 2020го года.

Чтобы удостовериться в том, что квартиранты благополучно съезжают в конце Июля (их договор заканчивается 07/31/2020), я звоню своему менеджеру - перепроверить.

Оказывается, эта... некомпетентная женщина... взяла у них плату за ещё 10 дней и разрешила им остался до 10 Августа, мотивируя это тем, что 10 Августа истекает срок того самого "60 days notice". А то, что истекает срок действия договора и мы имеем полное право выбросить квартирантов вон - её почему-то совершенно не волнует!

Как я орал в трубку - сложно передать текстом.

В итоге я думаю - вот повезло: сделка 11го, а они съезжают 10го, могло быть и хуже! Хуже и стало. 10го числа квартиранты оплатили аренду до конца месяца и заявили, что съедут в конце Августа. На мои гневные электронные письма ответили с юмором и издевкой. Игнорируя горе-менеджера, я орал в трубку уже напрямую директору компании, что занималась моей арендой. Та обещала разобраться, а мы в свою очередь, понимая, что эти товарищи не съедут никогда - начали процес их выселения, и адвокат компании отправил им официальный "eviction notice", мол так и так, допрыгались вы, голубчики.

Паралельно покупатель сначала попросил отсрочку закрытия до 17го Августа, поскольку у него остались какие-то нестыковки с его банком, а затем спросил - ну как там жильцы, съехали?

Вот тут, уважаемые читатели, мы с супругой и поняли, то от нас больше ничего не зависит и, будучи христианами - стали на колени и вверили решение этой сделки Самому Главному Менеджеру.

Последние пару дней сделки помню, как в тумане...

Сначала были гневные электронные письма от агента покупателя, затем почему-то моя менеджер по аренде три дня не могла мне переслать копии документов о выселении жильцов, затем агент продавца затребовал поделить аренду за Август напополам, а также передать им "security deposit" жильцов, чего я даже при всём желании сделать не мог, поскольку он всегда находился у компании-менеджера, да и вообще непонятно с последними "демократическими" законами штата Вашингтон, могу ли я рассчитывать на эти деньги (для ремонта дома и оплаты других издержек) вообще. Но несмотря ни на что, 17го числа я подписал "warranty deed", а 20го - на мой счёт перешли деньги.

Ура, товарищи, с Божьей помощью я перестал быть собственником недвижимости в штате Вашингтон! При продаже дома, который находился в ипотечном кредите [и, как в моём случае - достаточной прибыли] автоматично схлопываются все связанные с ним кредиты - в моём случае это сама ипотека и HELOC, а остальная сумма приходит на депозитный счёт.

Так вот, уважаемые читатели!

Во что могут превратиться $22,000, что я когда-то, в 2014м году, использовал, как первый платёж за дом?

За всё время (2014-2020), что я сдавал сначала комнаты, а потом - и весь дом, я получил $90,637  дохода. После закрытия сделки и оплаты всех кредитов, агентов и прочих отчислений на мой счёт перешло $132,213. 

Этот нехитрый финт ушами позволил мне не только погасить всё кредиты, работать на неполной занятости (три-четыре дня в неделю) на приятной работе, позволить супруге заниматься любимым делом без оглядки на "а что мы будем завтра есть", но и купить три дома за наличные.

Да-да, сейчас я являюсь 100% собственником трёх домов в штате Индиана, два из которых планируются как арендные (один уже сдан), а в третьем, с делянкой в 16 соток (почти 0,4 акра) - мы будем жить. Конечно же на этом мы останавливаться не собираемся, так как если Господь нас так благословил, то почему бы не продолжить? Даст Бог до конца 2020го года мы купим четвертый дом, но об этом - в следующий раз!