Сдача недвижимости в аренду. Год спустя.

Думаю, логично, что после того, как я прожил три года в своем доме - бесплатно, я решил, что пора жить так, чтобы дом начал приносить прибыль!

Дом мой, что находится в городе Беллингем, штат Вашингтон - вообще кажется мне подарком от Господа! Во-первых, он достался мне всего-ничего за $22,000 (*). Во-вторых, после удачной операции по перефинансированию в 2017м году, процент по кредиту на 30 лет мне "попался" - 3.25%!


Это невероятно дешево, дешевле, чем я мог бы предполагать в своих самых дерзких мечтаниях. Платеж по ипотеке в месяц в 2017м году был $979 (**), и, начиная с Июня 2018го он составляет $1,019 - поднялись немного налог и страховка на дом. Ну, и в третьих, с помощью "вытаскивания денег обратно из дома" я смог купить себе квартиру площадью 70м2 в городе Альбукерке, штат Нью Мексико за наличные. Ах да, в четвёртых! Дом-то с того времени, как я купил его в 2014м, согласно данным с Зиллоу подорожал на более, чем $100,000.

И хотя уже всё это кажется невероятным, в 2017м году я переехал из Беллингема и сдал свой дом в аренду через компанию-менеджера, которая за 9% от месячного платежа (дом я сдал за $2,000) занималась всеми бумажными делами, заселением-выселением жильцов, текущим ремонтом (при надобности) при выезде/въезде жильцов и так далее. Кроме того, компания занималась сбором денег с жильцов и их пересылкой на мой банковский счет.

Итак, взглянем же на цифры!

В течении года я получил от компании-менеджера 12 платежей общей суммой в $20,780. Эти деньги я получил на свой счет, так что процент за управление недвижимостью уже уплачен.

За этот же период я заплатил банку за обслуживание ипотечного кредита, за страховку и за налог на недвижимость сумму, равную $11,868.

Кто выплачивает ипотеку, тот в курсе, что с каждым платежом в тело кредита попадает только определенная его часть - чем ближе к началу кредитного периода, тем эта часть меньше - чем ближе к концу - тем больше. Так вот, за этот период в тело кредита попало $3,573. Это также мои деньги (читайте статью про ХЭЛОК), так что их есть смысл либо отнять от платежа банку, либо добавить к доходу, что не меняет сути:

За 12 месяцев, в течении которых я сдавал свой дом, я получил $20,780 - $11,868 + $3,573 = $12,485 чистого дохода (часть в виде денег, часть в виде выкупленной недвижимости).
По сути это источник пассивного дохода, приносящий $1,040 каждый месяц!

Если считать мои затраты ($11,868) инвестициями, то можно посчитать и ROI (возврат инвестиций) за этот год от всей затеи.

ROI = Return (Benefit) / Investment (Cost) = 12,485 / 11,868 * 100% = 105%

ROI считается для того, чтобы можно было сравнить вложение, скажем, $11,868 в инвестиционную недвижимость или же в фонды/акции/облигации.

Я считаю инвестирование в арендную недвижимость одним из самых лучших и самых прибыльных видов инвестирования, получив такой невероятный возврат от своей первой попытки инвестировать! Поскольку благодаря такому ходу я почти целый год не работал, то и сколотить новый капитал для повторения пока не получилось, так что возможны два варианта - либо выход на работу и получение стартового капитала для покупки второй инвестиционной недвижимости, либо же продажа первой для покупки двух единиц - избавление от кредита и получение большего ежемесячного дохода. А затем снова повторить - работа, ипотека, сдача в аренду. Rince & repeat, как говорят американцы!

Как советуют многие инвесторы - инвестиции в недвижимость стоит рассматривать, как бизнес - не стоит рассчитывать на то, что всё будет работать само по себе. В течении года я более 12ти раз связывался со своим менеджером по тем или иным вопросам, итого я бы за год посчитал 12ть рабочих дней, что я занимался своей недвижимостью. Две недвижимости, скорее всего, удвоят эту цифру. На третьей и дальше я думаю уместно будет открывать компанию и нанимать менеджера, который будет заниматься менеджерами, чтобы снова освободить свое время и в попытке перестать работать не создать себе работу.

Итак, хотя мой последний год и был прекрасным и полным большого количества отдыха и времени, проведенного с семьей, для достижения настоящей и полной Финансовой Независимости, если я выбрал путь инвестиций в арендную недвижимость, нужно немного поработать. Так тому и быть!

А кто всё еще сомневается - взгляните на цифры и скажите мне себе - кто откажется от $12,485?? Думаю, таких нет.

(*) - первый платёж в размере 10% от $220,000, остальные затраты на дом, который я понемногу выплачиваю с помощью ипотечного кредита годами покрываю не я - а мои жильцы.

(**) - в этот платёж входит оплата пользованием кредита, 1/12 налога на недвижимость и 1/12 страхового платежа, всё вместе.