HELOC или как одни и те же деньги использовать дважды

"Мой дом - мой главный актив!" - друг за другом повторяют так-называемый американский средний класс. Обязательно за 100500 миль от работы (продуктового магазина, места частого отдыха), обязательно (особенно, если нет детей) с рейтингом школ МИНИМУМ 9 из 10. Обязательно с минимальным первым платежом, ведь FTHB позволяет заплатить всего 3,5% в первый платеж (и тем самым увеличивая сумму денег, выплаченных банку в виде процентов), ведь можно почти ничего не вложить и жить в собственном доме!
Доля правды тут есть.
Во-первых, дом действительно (через 30-50 лет(*)) будет выплачен.
Во-вторых, дом постоянно можно будет подавать на "перефинансирование" (*), регулярно вытягивая из него деньги на глупости вроде клоун-мобилей или поездок на баснословно-дорогие круизы по Карибских островах.
В-третьих, проценты можно будет списать с налогов в том случае, если будете подавать по-предметную декларацию и кроме этих самых процентов будет достаточно других статей, чтобы сумма списания накопилась большая, чем стандартная (чаще всего этого не происходит, списывается стандартная сумма и никакой выгоды от дома при списании налогов - нет).
В общем, все в этой картине устраивает средне-статического американца. А если на склоне лет больше нет возможности работать, чтобы покрывать свои бесконечные расходы-хочушки, то банки предложат нерадивому американцу "обратную ипотеку" и на им выгодных условиях начнут выкупать дом обратно. А что, с собой же не заберешь, не оставлять же детям-родственникам!


С другой стороны, платежи по ипотечному кредиту в США зачастую равны платежам за съем недвижимости. Парадоксально, на факт - часто густо выплачивать собственный дом дешевле и выгоднее, чем арендовать его!
Что происходит, когда мы каждый месяц оплачиваем ипотечный кредит? Мы кладем часть денег в тело кредита, уменьшая тем самым сумму задолженности, и оплачиваем процент. Вот небольшой пример, как ведут себя деньги при ипотечном кредите на 30 и на 15 лет:

Сумма кредита	$220,000.00			Сумма кредита	$220,000.00
Процент	4.50%			Процент	4%
Количество лет	30			Количество лет	15
Ежемесячный платеж	$1,114.71	100%		Ежемесячный платеж	$1,627.31	100%
Платеж в тело кредита	($289.71)	25.99%		Платеж в тело кредита	($893.98)	54.94%

Очевидно, что НАМНОГО выгоднее брать кредит на 15 лет, но тем не менее "30 fixed"- самый популярный выбор в США. Некоторые скажут - "дык может он и выгоднее, но платить-то нужно на $500 в месяц больше!" Вовсе не обязательно, если помнить, для чего нам дауншифтинг:

Сумма кредита	150,000.00
Процент	4%
Количество лет	15
Ежемесячный платеж	1,109.53	100%
Платеж в тело кредита	($609.53)	54.94%

Купив дом или квартиру "поскромнее", выплатим ее - быстрее, а денег банкам заплатим - меньше. Всего-то-навсего нужно немного умерить аппетиты и не покупать на двоих дом с тремя комнатами, поскольку "но ведь дети когда-нибудь (наверное!) будут и одну комнату оставили под кабинет".

Идеально!

Причем никто не мешает через пару лет дом продать, а за сэкономленные деньги купить новый, более подходящий по размеру, если семья действительно выросла. Будущим родителям на заметку - до годика дитя скорее всего все равно проведет в вашей спальне, по-этому увеличивать объем жилья во время беременности вовсе не нужно!

Когда же выгодно брать жилье "на 30 лет", "под минимальный платеж" и такой большой, какой только сможете себе позволить? Когда дом будет зарабатывать деньги на ровном месте. 

Для чего? Для того, чтобы во-первых, воспользоваться длинным кредитным рычагом, а во-вторых (исходит из первого) - получить более выгодный возврат инвестиций (ROI). Это для опытных инвесторов он дает поток наличных в сотни долларов в месяц, для начала, с первой недвижимостью - хорошей будет ситуация с отрицательным-приближающимся-к-нулю-возврату-инвестиций. Не забываем - дом этот (пока-что!) является нашим основным местом жительства а также является нашей копилкой.

Бытует [неграмотное] мнение, что деньги, которые находятся в выкупленной части кредита не стоит считать активом, и что люди, имеющие в своем распоряжении $100,000.00 на самом деле - нищие. Что-же, стоит указать на ошибку!

Итак, HELOC (Home Equity Line Of Credit) - линия кредита, открытая за счет выкупленной части дома. Или же рычаг для рычага. Возможность вытащить деньги из дома, не перефинансируя его, не меняя условий предыдущего кредита, не меняя количества оставшихся платежей. Зачем же нам такой инструмент? Ведь как не крути, а отдавать эти деньги (хоть и самому себе, но) придется, да еще и процент банку заплатить! Повторю - для рычага. Для инвестиций денежной массы в что-то, что даст возврат инвестиций больший, чем процент кредита. Если процент кредита - 5%, то все, что принесет более 5% - это выгодно. Например, вторая единица недвижимости.

Я воспользовался своим HELOC (удачно и вовремя) таким образом:

• в 2014м я купил дом, стоящий в то время $220,000.00 c первым платежом в 10% и кредитом на 30 лет под 4% годовых. Ежемесячный платеж банку составил $1,241
• в 2015м я вложил в тело кредита "лишние" $10,000
• в 2016м я вложил туда еще $11,000 и рефинансировал под 3.25%. Ежемесячный платеж банку составил $943
• в 2017м оценил дом - цена составила $255,000.00 и запросил HELOC

Мой банк использует определенные правила при открытии этого кредита. Они берут 80% рыночной цены недвижимости и отнимают от нее остаточный долг. 80% от 250,000 это 204,000 минус остаточный долг 172,000 равно $32,000.

Эти деньги они кладут на мой сберегательный или на расчетный счет и дальше с этими деньгами можно делать, что душе угодно, например купить клоун-мобиль эти деньги инвестируются. HELOC, как и ипотечный кредит в моем банке можно закрыть преждевременно, добавочными платежами или одним махом - что остановит и закроет линию кредита. 

Итог - поскольку активы в более, чем $100,000.00 должны соответствовать своему названию - они должны делать еще больше денег! Желаю всем воспользоваться данной возможностью с умом и приблизить (а может и достигнуть) свои поставленные цели! Вперед!!

ЗЫ: знаете, когда это лучше всего сделать? Два года назад!

(*) - часто густо вместо HELOC американцы, выплатив половину термина, 15 лет, делают перефинансирование кредита и, достав оттуда деньги для клоун-мобиля и круиза-на-Аляску, снова берут кредит на 30 лет. Вот и получается, что свой дом они выплачивают по 45 ... +∞ лет.