На Рождество 2015го года я со своей семьей отдохнул на Гавайских островах. Отдыхали без ныряния, без экскурсий, без серфинга - очень спокойно и тихо - так как малышу еще и года не было!
Так что отдых должен был быть не затратным, правильно? По крайней мере, я так думал... На поверку же оказалось - три тысячи долларов за шесть дней - как не бывало! Полторы тысячи пришлось заплатить за перелет (билеты я сделал крайне не вовремя - слишком поздно, за неделю до вылета, но на то были свои причины), который при своевременном заказе билетов обошелся бы в $700-800. Ну и отель - хотя мы и брали практически самый дешевый - тем не менее скушал свои $1100. Хотели снять студию или комнату, но по причине спонтанного отпуска наткнулись на непреодолимую преграду - все комнаты и студии заказаны на четыре месяца наперед! Собирались готовить сами, но в отеле (конечно!) не было кухни, и на еду за шесть дней ушло $236 (это 1/13 моего ГОДОВОГО бюджета на еду 0_0). "Дорого!" думалось мне, когда я рассматривал местные красоты. Да, при правильном планировании такой отдых не будет стоить дороже $2,000 но и эти деньги - можно вложить! Как же удешевить такой отдых - думалось мне.
И ответ, конечно, очевиден: чтобы отдыхать на Гавайских островах бесплатно - нужно купить на Гавайских островах недвижимость.
Просто, как дважды два! ^_^
При первом же взляде на карту недвижимости понимаем, что мы с лёгкостью можем купить студию за меньше, чем $100,000
То-есть, если мы дадим небольшие 20% первого платежа - $20,000.00 плюс Closing Fee - $2,500 плюс тысяч на $7,000 сделаем ремонт и обновление новой инвестиции - то с $30,000 на руках можно спокойно начинать! Итак, что я выяснил после небольших подсчетов?
Вложение - $30,000
Ипотечный кредит - $80,000
Ежемесячный платёж за ипотеку - $429 (30 лет, 5%)
Если сдать комнату за $75 (что будет просто overkill для конкурентов, у которых цены начинаются со $100), и считать 60% заполненность - и, соответственно, 40% простоя, то студия будет генерировать $1,350 в месяц ($16,200 в год).
Далее, нас ждут следующие (ежегодные) затраты:
Налоги на собственность - $1,000
Страховка - $400
Обслуживание и ремонт - $1,200
Коммунальные услуги - $1,000
Реклама - $150
Административные (HOF) - $5,400
Менеджер (12% от Дохода) - $1,944
Итого Затраты: $11,094
% Затрат от Дохода - 81,09%
Чистый операционный доход - $5,106
Плата за Ипотечный кредит - $5,153
Итого Налички - ($47)* в год.
*минус
Цена собстсвенности - $1,180 (мы же покрываем кредит, собственность становится более выкупленной)
Итого Возврат Вложений - $1,133
Итого ROI - 3.78%
Теперь, если считать что перелёт обойдется в $1,000 а еда в $100, то ВУАЛЯ!!
У нас есть отдых на Гавайских островах - бесплатно!
Ага, скажите вы - за $30,000 вложений - ничего себе "бесплатно"! И окажетесь не правы!!
В начале статьи я говорил, что отдых в течении шести дней обойдется в $2,000. Так вот - если я хочу устроить своему ребенку незабываемое детство и возить его на Гавайи каждый год до того времени, когда он уже неуютно будет себя чувтствовать в компании мамы и папы - лет до 15ти, то это обойдется мне в... $30,000!!
Те самые $30,000 что нужны для первоначального вложения!
Ну и на сладкое я оставил самое приятное!
Отдых на Гавайских островах -
Не верите?
Помните, как я считал 60% заполненности?? Почему так мало, спросите вы - для идеального примера! Вот допустим на второй год менеджер разработается и даст вам 65% заполненности. А на третий - 70%!! - поскольку и постоянные клиенты начнут задерживаться, и цена - самая низкая в округе? Какие цифры мы будем иметь в таком случае?
Знаю, пост сегодня длинный, но сейчас-то самое интереное! Итак - за Год №3:
Студия будет генерировать $19,664 в год (70% заполненности; 2% роста цены ренты каждый год).
Далее, нас ждут следующие (ежегодные) затраты (по аналогии с ростом ренты - растут и цены на затраты - инфляция-с):
Налоги на собственность - $1,040
Страховка - $416
Обслуживание и ремонт - $1,248
Коммунальные услуги - $1,040
Реклама - $156
Административные (HOF) - $5,618
Менеджер (12% от Дохода) - $2,360
Итого Затраты: $11,879
% Затрат от Дохода - 72,30%
Чистый операционный доход - $7,784
Плата за Ипотечный кредит - $5,153
Итого Налички - $2,631 в год.
Цена выкупленной собстсвенности за год - $1,304
Итого Возврат Вложений - $3,935
Итого ROI - 13.12%
За Год №10:
Итого Возврат Вложений - $5,638
Итого ROI - 18.79%
За Год №20:
Итого Возврат Вложений - $8,792
Итого ROI - 29.31%
За Год №30:
Итого Возврат Вложений - $13,150
Итого ROI - 43.83%
ИТОГО НАЛИЧКИ, сгенерированной за период в 30 лет - $145,338
МИНУС ЕЖЕГОДНЫЙ ОТДЫХ НА $2,000 (и минус дополнительные $15,000, чтобы компенсировать рост цен на перелеты) - $70,338
ЦЕНА НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ 30 ЛЕТ (2% рост цены ежегодно) - $177,585
ИТОГО НАЛИЧКИ МИНУС ОТДЫХ ПЛЮС НЕДВИЖИМОСТЬ МИНУС ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ $30,000 - $217,923
Вот это да...
Неплохо поотдыхали на Гавайях, не так ли??
Если кому-то понравилась статья - покажите ее другу - Вам не сложно, мне - приятно!
Комментариев нет:
Отправить комментарий